買新房或二手屋時，除了結構安全與室內裝潢，最容易被忽視卻最常引發糾紛的問題就是「漏水」與「壁癌」。漏水會造成木地板膨起、家具受損，甚至長期影響結構安全；壁癌則會讓牆面龜裂、掉漆，進一步影響居住環境與健康。因此，驗屋時進行防水檢測，是保障屋主權益的重要一環。
為什麼漏水與防水檢測如此重要？
台灣氣候潮濕，梅雨與颱風季常帶來強降雨，加上建築本身施工品質與管線設計的差異，漏水問題相當普遍。根據驗屋統計，超過三成的糾紛案件與滲漏水有關。若在交屋前沒有徹底檢查，後續修繕費用可能動輒數十萬。
常見的漏水來源
- 屋頂：排水不良、屋頂防水層老化。
- 窗框與外牆：矽利康老化、接縫不密合。
- 浴室與廚房：磁磚縫隙滲水、防水層破損。
- 陽台：排水坡度不足、排水孔堵塞。
- 管線：冷氣排水管、給水管滲漏。
防水檢測的主要方法
1. 目視檢查
透過觀察牆面與天花板是否有水痕、油漬或發霉現象，能初步判斷漏水疑慮。但這種方法較為表淺，無法確認潛藏問題。
2. 注水測試
在浴室或陽台進行積水測試，觀察是否有滲漏情形。此法能有效檢測防水層完整性，但需與鄰戶協調，避免造成糾紛。
3. 熱像儀檢測
使用紅外線熱像儀，透過溫度差異判斷牆面是否存在滲水路徑。這是目前專業驗屋公司常用的工具之一，能避免破壞牆面。
4. 水壓測試
對管線進行壓力測試，檢查是否有漏水點。常用於廚房、浴室或新建屋的給排水管檢測。
壁癌與其成因
壁癌是由於水氣長期滲入牆體，導致水泥鹽分析出，造成白色結晶或粉化現象。常見於外牆滲水、地下室潮濕或浴室防水層失效。壁癌不僅影響美觀，更可能影響呼吸健康。
專業驗屋人員的檢測流程
- 先進行目視與環境觀察。
- 針對疑慮點進行熱像儀檢測。
- 必要時執行注水測試或水壓測試。
- 提供完整報告，包含照片、檢測數據與修繕建議。
屋主應注意的驗屋細節
- 檢查窗框與外牆交接處是否有裂縫。
- 注意浴室與陽台的排水是否順暢。
- 若發現天花板有水痕，應立即確認上層是否有漏水。
- 要求驗屋公司提供檢測數據與專業建議，而不只是肉眼判斷。
漏水修繕的可能費用
| 項目 | 大約費用範圍 |
|---|---|
| 浴室防水層重做 | 5萬～12萬元 |
| 外牆補縫防水 | 3萬～8萬元 |
| 屋頂防水工程 | 10萬～20萬元 |
| 管線檢修與更換 | 1萬～5萬元 |
如何挑選專業驗屋公司？
除了價格考量，選擇專業驗屋公司時，建議確認是否有下列條件：
- 使用專業檢測設備（熱像儀、水壓測試工具）。
- 能提供完整的檢測報告與修繕建議。
- 具有相關建築、土木或營建背景的檢測人員。
- 過往有成功案例與客戶評價可參考。
常見問題 FAQ
驗屋時發現漏水，一定要立刻修繕嗎？
若在交屋前就發現漏水，應立即要求建商或賣方處理，並在修繕後再次驗收。若是交屋後才發現，屋主可依據保固條款或法律規範，向建商提出修繕要求。建議在處理前保存完整檢測照片與報告，以作為後續談判或法律依據。
壁癌問題是否能完全根治？
壁癌的處理需先解決水氣來源，僅靠刮除或重新油漆無法徹底改善。通常需要先補強外牆防水或改善排水，再進行牆面修繕。若處理得宜，能大幅降低復發機率，但若未處理根源，壁癌可能在數月內再次出現。
熱像儀檢測是否百分之百準確？
熱像儀能有效偵測溫度差異，協助判斷滲水路徑，但仍需結合實際環境觀察與其他檢測方式。專業驗屋人員通常會搭配注水測試或水壓測試，以提升檢測準確度。因此，熱像儀並非萬能，但作為輔助工具非常關鍵。
驗屋費用是否包含防水檢測？
不同驗屋公司收費項目不同，有些基本驗屋服務只包含結構與設備檢查，防水檢測需另外加價。建議屋主在簽約前，先確認服務範圍是否包含防水與漏水檢測，避免後續爭議。
購買二手屋時，如何避免漏水風險？
購買二手屋建議務必聘請專業驗屋公司，並特別檢查屋齡超過十年的建築。若條件允許，可與屋主協商進行注水測試或要求提供過往修繕紀錄。此外，也可透過查看電錶、水錶異常用量，間接判斷是否存在漏水問題。